Calculer le capital restant dû de son prêt
Connaissez précisément ce qu'il vous reste à rembourser, le capital et les intérêts déjà payés, et votre progression sur la durée totale du prêt.
Pourquoi le capital restant dû diminue-t-il lentement au début ?
C'est l'une des réalités du crédit immobilier qui surprend souvent les emprunteurs : après 5 ans de remboursement sur un prêt de 20 ans, il reste encore environ 80-85% du capital à rembourser, alors qu'on pourrait naïvement penser avoir remboursé 25%. L'explication tient au principe de l'amortissement progressif.
Dans un prêt à mensualités constantes, les intérêts sont calculés chaque mois sur le capital restant dû. En début de prêt, ce capital est maximal, donc les intérêts représentent une grande part de la mensualité — laissant peu de place pour le remboursement du capital lui-même. Progressivement, à mesure que le capital diminue, les intérêts diminuent et la part de remboursement de capital augmente.
Sur un prêt de 200 000 € à 3,5% sur 20 ans : la première mensualité comprend 583 € d'intérêts et 577 € de capital. Après 5 ans (60 mensualités), il reste encore environ 168 000 € de capital — vous n'avez remboursé que 32 000 €, soit 16% du capital, pour 25% de la durée écoulée.
Connaître son CRD est essentiel pour plusieurs décisions financières. Pour un rachat de crédit, c'est le montant que devra couvrir le nouveau prêt. Pour un avis de valeur, la différence entre la valeur du bien et le CRD représente votre equity — votre patrimoine immobilier net. Pour un remboursement anticipé, c'est la base de calcul des indemnités. Solution Prêt utilise cette donnée systématiquement dans ses analyses financières.
Questions fréquentes sur le capital restant dû
Le capital restant dû après k mensualités payées sur un prêt de n mois se calcule par la formule : CRD = C × [(1+t)^n − (1+t)^k] / [(1+t)^n − 1], où C est le capital initial, t le taux mensuel et n la durée totale. Notre calculette applique cette formule exacte. Vous pouvez également trouver cette information sur votre relevé de situation de prêt annuel que la banque doit vous envoyer.
Le capital restant dû (CRD) est utile dans plusieurs situations : pour calculer les IRA en cas de remboursement anticipé, pour simuler un rachat de crédit, pour évaluer votre patrimoine net (valeur du bien moins CRD), pour un avis de valeur, ou pour vérifier la cohérence de vos relevés bancaires. C'est aussi la base de calcul de votre assurance emprunteur si elle est calculée sur le CRD.
Plusieurs raisons peuvent expliquer un écart : remboursements anticipés partiels effectués en cours de prêt (qui réduisent le CRD réel), différence entre la date de calcul et la date de votre dernière mensualité, ou arrondi dans les calculs de la banque. Pour obtenir le CRD exact, référez-vous à votre dernier tableau d'amortissement actualisé ou contactez votre banque.
Non. Vos mensualités comprennent à la fois le remboursement du capital ET les intérêts. En début de prêt, une grande partie de la mensualité va aux intérêts, et peu au capital. Après 5 ans sur un prêt de 20 ans, vous n'avez souvent remboursé que 15-20% du capital, même si vous avez payé 25% de la durée. C'est l'effet de l'amortissement progressif.
Un expert Solution Prêt peut optimiser ces chiffres
Simulation gratuite · Réponse sous 24h · 321 avis 5★