Visite immobilière : la check-list pour ne rien oublier
La visite d'un bien immobilier est un moment excitant — mais c'est aussi le moment où il faut garder la tête froide. Un coup de cœur ne doit pas faire oublier une fissure, un DPE catastrophique ou des charges de copropriété astronomiques. Voici notre check-list complète des 30 points à vérifier, conçue par nos courtiers à Dijon qui accompagnent des acheteurs chaque semaine. *Par Guillaume, courtier chez Solution Prêt.*
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Avant la visite : préparez-vous
Une bonne visite se prépare. Voici ce qu'il faut faire avant d'arriver sur place :
- Listez vos critères — surface minimum, nombre de pièces, étage, parking, cave, balcon. Classez-les par ordre de priorité (indispensable vs souhaité)
- Vérifiez l'annonce — prix au m², DPE affiché, surface Carrez, charges de copropriété mentionnées. Comparez avec les prix du quartier
- Emportez le matériel nécessaire — mètre ruban (ou appli de mesure), lampe de poche (pour cave et placards), appareil photo (avec accord du vendeur), bloc-notes ou smartphone
- Préparez vos questions — raison de la vente, durée sur le marché, travaux récents, charges, taxe foncière. Notez-les pour ne rien oublier
- Vérifiez votre capacité d'emprunt — inutile de visiter un bien à 300 000 € si votre budget est de 200 000 €. Notre [attestation de capacité](/attestation-capacite/) vous donne votre budget exact
L'extérieur et l'environnement
Commencez par l'extérieur avant même d'entrer dans le logement. Le quartier et l'état général du bâtiment en disent long.
- Façade et toiture — fissures, traces d'humidité, état de la toiture visible depuis la rue. Un ravalement récent est bon signe ; une façade dégradée peut annoncer des travaux de copropriété
- Parties communes (en immeuble) — état de l'entrée, de l'escalier, de l'ascenseur. Boîtes aux lettres, interphone, propreté générale. Ça reflète la gestion de la copropriété
- Parking et cave — vérifiez qu'ils sont bien inclus dans la vente et dans quel état. À Dijon centre-ville, un parking peut valoir 15 000 à 25 000 €
- Bruit — visitez à différentes heures. Un appartement calme le samedi matin peut être bruyant le mardi soir (circulation, bars, voisins). À Dijon, attention aux rues proches du tramway T1/T2
- Transports et commerces — station de tram, bus, école, supermarché, médecin. À Dijon, la proximité du tramway est un vrai plus pour la valeur du bien
- Vis-à-vis et luminosité — orientation (sud/nord), distance avec les immeubles voisins, étage (rez-de-chaussée vs dernier étage)
L'intérieur pièce par pièce
Passez en revue chaque pièce avec méthode. Ne vous laissez pas distraire par la décoration — concentrez-vous sur le bâti et les installations.
- Sols — parquet (état, grincements), carrelage (fissures, joints), moquette (cacher un parquet abîmé ?). Vérifiez la planéité : un sol qui penche peut signifier un problème de structure
- Murs et plafonds — fissures (attention aux fissures en escalier : problème de fondation possible), traces d'humidité, moisissures, tapisserie qui cloque (humidité dessous)
- Fenêtres — simple ou double vitrage ? État des joints et des menuiseries. Ouvrez et fermez chaque fenêtre. L'isolation phonique est cruciale à Dijon centre
- Électricité — vérifiez le tableau électrique (aux normes NF C 15-100 ?), comptez les prises par pièce, testez les interrupteurs. Une mise aux normes coûte 3 000 à 8 000 €
- Plomberie — ouvrez les robinets (pression, couleur de l'eau), vérifiez les évacuations, cherchez des traces de fuites sous les lavabos et les toilettes
- Chauffage — type (individuel/collectif, gaz/électrique/PAC), âge de la chaudière, état des radiateurs. Une chaudière de plus de 15 ans est à remplacer (3 000 à 7 000 €)
- Rangements — placards, dressing, cave. Le manque de rangement est le reproche n°1 des acheteurs après emménagement
Les points critiques à ne pas rater
Certains défauts sont rédhibitoires ou très coûteux à corriger. Soyez particulièrement vigilant sur ces points :
- Humidité — c'est le problème n°1. Cherchez les taches au plafond (fuite du dessus), les moisissures dans les coins (mauvaise ventilation), la condensation sur les fenêtres (isolation insuffisante), l'odeur de moisi
- Isolation thermique — demandez le DPE et les factures d'énergie des 2 dernières années. Un logement classé E, F ou G à Dijon peut coûter 2 000 à 3 000 €/an en chauffage
- Amiante et plomb — pour les immeubles construits avant 1997 (amiante) et avant 1949 (plomb). Très courant dans le centre historique de Dijon et à Beaune. Le désamiantage peut coûter très cher
- Structure — fissures importantes dans les murs porteurs, planchers qui fléchissent, portes qui ne ferment plus (affaissement). Ces problèmes sont les plus coûteux à traiter
- Toiture (pour les maisons) — vérifiez depuis l'extérieur et demandez la date du dernier entretien. Un remplacement de toiture coûte 10 000 à 30 000 €
Quand faire appel à un expert
En cas de doute sur l'état du bien (humidité importante, fissures, charpente), faites intervenir un expert en bâtiment avant de signer le compromis. Coût : 300 à 600 €. C'est un investissement dérisoire par rapport au risque de travaux imprévus.
Les questions à poser au vendeur ou à l'agent
Profitez de la visite pour poser des questions précises. Les réponses (ou l'absence de réponse) en disent long.
- Pourquoi vendez-vous ? — la réponse peut révéler un problème (voisinage difficile, travaux à venir) ou une opportunité (mutation = vendeur pressé)
- Depuis combien de temps le bien est-il en vente ? — plus de 3 mois = marge de négociation. Plus de 6 mois = forte marge
- Quel est le montant des charges de copropriété ? — demandez le détail (charges courantes + provisions travaux). À Dijon, comptez 150-300 €/mois pour un T3 en copropriété
- Y a-t-il des travaux votés en copropriété ? — ravalement, toiture, ascenseur. Demandez les 3 derniers PV d'AG
- Quel est le montant de la taxe foncière ? — variable selon la commune. À Dijon, 1 500-3 000 €/an pour un T3
- Quels travaux avez-vous réalisés ? — et quand ? Demandez les factures si possible
- Y a-t-il des nuisances ? — bruit, voisinage, projets urbains à proximité
Après la visite : notez tout
Juste après la visite (dans la voiture ou au café d'à côté), prenez 10 minutes pour noter vos impressions tant qu'elles sont fraîches.
- Remplissez votre check-list — point par point, notez l'état de chaque élément (bon/moyen/mauvais) et les travaux à prévoir
- Listez les points positifs et négatifs — soyez objectif, ne laissez pas l'émotion prendre le dessus
- Estimez les travaux — même grossièrement. Un budget travaux réaliste est indispensable pour fixer votre offre
- Comparez avec vos autres visites — classez les biens visités par ordre de préférence
- Si le bien vous intéresse — demandez une 2ème visite à un autre moment de la journée (matin/soir, semaine/weekend). Venez avec un proche pour un regard extérieur
Téléchargez notre check-list de visite
Nous avons conçu une check-list PDF avec les 30 points à vérifier, organisée par thème (extérieur, intérieur, technique, environnement). Imprimez-la et emmenez-la à chaque visite.
- 30 points de vérification organisés par thème
- Espace pour vos notes et photos
- Grille de notation (bon/moyen/mauvais)
- Liste des questions à poser
Préparez votre financement AVANT de visiter
Avant de visiter, obtenez votre [attestation de capacité d'emprunt](/attestation-capacite/) chez Solution Prêt. Vous connaîtrez votre budget exact et vous serez prêt à faire une offre dès que vous aurez trouvé le bon bien. [Demandez votre attestation →](/attestation-capacite/)
Questions fréquentes
En moyenne 5 à 10 visites. Mais la qualité prime sur la quantité : 5 visites ciblées (biens correspondant à vos critères et votre budget) valent mieux que 20 visites tous azimuts. Revisitez toujours le bien qui vous intéresse au moins une 2ème fois.
Oui, et c'est même recommandé pour les biens anciens ou les maisons. Un expert en bâtiment repère les problèmes invisibles pour un non-professionnel (structure, isolation, humidité). Comptez 300-600 € pour une visite d'expert.
Un vice caché est par définition non visible lors d'une visite normale. Mais vous pouvez repérer des indices : odeur de moisi (humidité cachée), fissures rebouchées récemment (problème de structure masqué), peinture fraîche sur un seul mur (cache quelque chose). En cas de doute, faites appel à un expert.
Oui, absolument. Revisitez à un moment différent de la journée (si la 1ère visite était le matin, revenez le soir) et idéalement avec un proche qui apportera un regard objectif. C'est lors de la 2ème visite qu'on repère souvent les défauts qu'on avait manqués.