Comment calculer la rentabilité de votre investissement locatif
La rentabilité locative est LE chiffre clé de tout investissement immobilier. C'est elle qui détermine si votre placement est rentable ou non. Mais attention : il existe 3 niveaux de rentabilité (brute, nette, nette-nette), et la confusion entre les trois est l'erreur n°1 des investisseurs débutants. Voici comment les calculer, avec des exemples concrets pour un investissement à Dijon.
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Rentabilité brute : le premier indicateur
La rentabilité brute est le calcul le plus simple et le plus rapide. C'est celui que vous trouverez dans toutes les annonces immobilières et les brochures de promoteurs. Formule : (loyer annuel / prix d'achat) × 100.
Exemple — T2 à Dijon
Loyer : 550 €/mois = 6 600 €/an. Prix d'achat : 150 000 €. Rentabilité brute = (6 600 / 150 000) × 100 = 4,4% brut. Simple à calculer, mais trompeur : ce chiffre ne tient pas compte des charges, des impôts, ni des frais d'acquisition. C'est un indicateur de premier tri uniquement.
| Quartier Dijon | Prix moyen m² | Loyer T2 | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Centre historique | 2 800-3 500 € | 550-650 € | 4-5% |
| Toison d'Or | 2 200-2 800 € | 480-560 € | 5-6% |
| Quartier gare | 2 000-2 600 € | 450-530 € | 5-6% |
| Fontaine d'Ouche | 1 500-2 000 € | 400-470 € | 6-8% |
| Port du Canal | 2 000-2 600 € | 450-520 € | 5-6% |
| Campus | 1 800-2 400 € | 380-450 € | 5-7% |
Pour une analyse détaillée de chaque quartier avec profils de locataires et potentiel de valorisation, consultez notre [guide investissement locatif à Dijon →](/guide/investissement-locatif-dijon/).
Rentabilité nette : le vrai chiffre
La rentabilité nette intègre les charges réelles que vous supportez en tant que propriétaire bailleur. C'est le chiffre qui reflète la réalité économique de votre investissement. Formule : ((loyer annuel - charges annuelles) / coût total d'acquisition) × 100.
Les charges à déduire du loyer annuel sont nombreuses et souvent sous-estimées par les investisseurs débutants :
- Taxe foncière : 800 à 1 200 €/an pour un T2 à Dijon (variable selon le quartier)
- Charges de copropriété non récupérables : 300 à 600 €/an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 150 à 250 €/an
- Gestion locative si agence : 6 à 8% des loyers (soit 400 à 530 €/an pour un T2)
- Provision vacance locative : 1 mois/an minimum = 8,3% des loyers
- Entretien courant : 300 à 500 €/an (petites réparations, remplacement d'équipements)
Le dénominateur inclut tous les frais d'acquisition : prix d'achat + frais de notaire (7-8% dans l'ancien) + travaux éventuels + mobilier (si meublé).
Exemple — Même T2 à Dijon, rentabilité nette
Loyer annuel : 6 600 €. Charges annuelles : taxe foncière 1 000 € + copro 400 € + PNO 200 € + vacance 550 € + entretien 250 € = 2 400 €. Revenus nets : 6 600 - 2 400 = 4 200 €. Coût total d'acquisition : 150 000 € + 11 250 € notaire + 3 000 € mobilier = 164 250 €. Rentabilité nette = (4 200 / 164 250) × 100 = 2,56%. C'est moins sexy que 4,4% brut, mais c'est la RÉALITÉ de votre investissement.
Rentabilité nette-nette : après impôts
La rentabilité nette-nette (ou nette d'impôts) est le chiffre le plus précis mais aussi le plus variable, car il dépend de votre régime fiscal et de votre taux marginal d'imposition. Formule : ((loyer annuel - charges - impôts) / coût total) × 100.
Le résultat varie considérablement selon le régime fiscal choisi. En LMNP au régime réel avec amortissement : quasi 0 € d'impôt → la rentabilité nette-nette est quasiment égale à la nette, soit 2,56%. En micro-foncier (location nue, TMI 30%) : impôt de 2 180 €/an → la nette-nette tombe à 1,23%.
C'est pour cette raison que le LMNP au régime réel est le régime privilégié par la majorité des investisseurs. La différence de rentabilité nette-nette entre un LMNP réel et un micro-foncier est de 1,33 point — soit 2 180 € de plus par an dans votre poche. Pour tout comprendre sur le LMNP, consultez notre [guide complet →](/guide/lmnp/). Pour comparer tous les régimes fiscaux, voir notre [guide fiscalité →](/guide/fiscalite-investissement-locatif/).
Le cashflow : positif ou négatif ?
Le cashflow est ce qui reste sur votre compte bancaire chaque mois après avoir payé toutes les dépenses liées à votre investissement. Formule : loyer - mensualité du prêt - charges mensuelles - impôts. C'est l'indicateur le plus concret pour mesurer l'effort financier (ou le gain) de votre investissement au quotidien.
Exemple — Cashflow T2 à Dijon
T2 acheté 150 000 €, prêt de 141 000 € sur 20 ans à 3,25%. Loyer : 550 €. Mensualité : 800 €. Charges mensuelles : 200 €. Impôt LMNP réel : 0 €. Cashflow = 550 - 800 - 200 = -450 €/mois. C'est un cashflow négatif, ce qui signifie que vous mettez 450 € de votre poche chaque mois. C'est normal pour un prêt sur 20 ans — en contrepartie, vous constituez un patrimoine qui sera intégralement remboursé dans 20 ans.
Pour atteindre un cashflow positif (ou réduire l'effort d'épargne), plusieurs leviers existent : allonger la durée à 25 ans (mensualité ~710 € → cashflow -360 €), réduire le prix d'achat, augmenter le loyer en passant en meublé (+15-25%), ou investir dans un bien à rendement plus élevé (studio, colocation).
Cashflow négatif ≠ mauvais investissement
Un cashflow de -200 à -400 €/mois est courant et acceptable si l'effort d'épargne est tenable pour vous. Chaque mois, vous remboursez du capital et votre patrimoine net augmente. Au bout de 20 ans, vous possédez un bien qui génère un revenu de 550 €/mois sans aucune mensualité.
Les rendements par quartier à Dijon
Dijon offre des rendements attractifs comparés aux grandes métropoles. Voici une synthèse des rendements bruts par quartier et type de bien. Pour une analyse détaillée avec profils de locataires, potentiel de valorisation et conseils quartier par quartier, consultez notre [guide investissement locatif à Dijon →](/guide/investissement-locatif-dijon/).
| Type de bien | Quartier | Rendement brut | Rendement net estimé |
|---|---|---|---|
| Studio étudiant | Campus, Gare | 6-8% | 4-5,5% |
| T2 meublé | Centre, Toison d'Or | 4,5-6% | 2,5-3,5% |
| T3 familial | Montchapet, Toison d'Or | 4-5% | 2-3% |
| Colocation T4 | Centre, Campus | 7-9% | 5-6,5% |
| Parking/box | Centre, gare | 8-12% | 7-10% |
À titre de comparaison : Lyon affiche des rendements bruts de 3 à 4%, Paris de 2 à 3%, et le Livret A rémunère 3% en 2026. Un investissement locatif à Dijon, même en intégrant les charges, reste donc nettement plus rentable que l'épargne réglementée.
Les 7 erreurs dans le calcul de rentabilité
- Oublier la vacance locative : même à Dijon où la demande est forte, prévoyez au minimum 1 mois de vacance par an dans vos calculs. C'est la marge de sécurité minimale.
- Sous-estimer les charges : copropriété, taxe foncière, entretien courant — ces postes sont souvent minimisés dans les projections. Demandez les vrais montants au vendeur ou au syndic avant d'acheter.
- Ne pas inclure les frais d'acquisition dans le dénominateur : frais de notaire (7-8% dans l'ancien), frais d'agence, travaux, mobilier. Votre investissement réel est le coût total, pas le seul prix d'achat.
- Confondre brut et net : la brochure du promoteur ou l'annonce immobilière affiche toujours la rentabilité brute. C'est flatteur, mais trompeur. Exigez toujours un calcul net.
- Ignorer la fiscalité : en micro-foncier, l'impôt peut représenter 30% du loyer net. C'est un poste colossal que beaucoup d'investisseurs découvrent trop tard. [Comparer les régimes fiscaux →](/guide/fiscalite-investissement-locatif/)
- Surestimer le loyer : vérifiez les loyers réels du quartier sur LeBonCoin et SeLoger avant de projeter. Les estimations des agents immobiliers sont souvent optimistes.
- Oublier la taxe foncière : à Dijon, elle représente 1 000 à 1 500 € par an pour un T2. C'est l'équivalent de 2 mois de loyer. Demandez le montant exact au vendeur.
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Pour une analyse personnalisée de la rentabilité de votre projet, nos courtiers sont à votre disposition. Ils connaissent les prix réels, les loyers de marché et les charges par quartier à Dijon et Beaune.
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Questions fréquentes
Visez au minimum 5% brut, soit environ 3% net après charges. En dessous, l'opération n'est intéressante que pour la plus-value à terme (quartiers en développement comme le Port du Canal). Les meilleurs rendements à Dijon se trouvent sur les studios en secteur étudiant (6-8% brut) et les colocations (7-9% brut).
Oui, surtout si le bien a un potentiel de plus-value (quartier en développement) ou si le loyer est garanti (bail commercial, colocation avec assurance GLI). À 3% net, votre investissement immobilier rapporte autant que le Livret A (3% en 2026), avec en prime la constitution de patrimoine grâce à l'effet de levier du crédit et une potentielle plus-value à la revente.
Plusieurs leviers : louer en meublé plutôt qu'en nu (+15-25% de loyer), négocier le prix d'achat (chaque euro économisé améliore le rendement), opter pour l'assurance emprunteur déléguée (moins chère que celle de la banque), gérer vous-même la location (économie de 6-8% de frais de gestion), et choisir le LMNP au régime réel pour annuler la fiscalité.
Pas nécessairement. Un cashflow légèrement négatif (-200 à -400 €/mois) est normal et acceptable si l'effort d'épargne est tenable pour vous. L'essentiel est de constituer du patrimoine immobilier. Au bout du prêt, le bien génère un revenu pur sans aucune mensualité. Un cashflow positif est un bonus, pas une obligation.
Non, jamais. Deux biens affichant 5% brut peuvent avoir des rentabilités nettes très différentes selon les charges (copropriété, taxe foncière, état du bien, travaux à prévoir). Calculez toujours la rentabilité nette avant de prendre votre décision. Un T2 récent à 4,5% brut avec des charges faibles peut être plus rentable net qu'un studio ancien à 6% brut avec des charges élevées.