Tous les frais d'un achat immobilier en 2026
Quand on parle du prix d'un achat immobilier, on pense au prix du bien. Mais le budget réel est 10 à 15 % plus élevé une fois qu'on ajoute tous les frais annexes : notaire, garantie, dossier bancaire, assurance emprunteur, courtier, déménagement. Pour un achat à 250 000 € à Dijon, le budget total est plutôt 275 000 à 285 000 €. Voici le détail complet de chaque poste, avec un récapitulatif chiffré. *Par Guillaume, courtier chez Solution Prêt.*
Besoin d'un accompagnement personnalisé ? Prendre RDV gratuit en ligne →
Les frais de notaire : 2-3 % (neuf) ou 7-8 % (ancien)
Les « frais de notaire » sont le poste le plus important. En réalité, la rémunération du notaire ne représente qu'environ 1 % du total. Le reste, ce sont des taxes reversées à l'État et aux collectivités locales.
| Composante | Ancien | Neuf |
|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO) | 5,80 % (Côte-d'Or) | 0,71 % |
| Émoluments du notaire | ≈ 1 % | ≈ 1 % |
| Frais divers (dossier, copies) | ≈ 0,5 % | ≈ 0,5 % |
| Total | ≈ 7,3 % | ≈ 2,2 % |
Pour un achat à 250 000 € dans l'ancien à Dijon, les frais de notaire s'élèvent à environ 18 250 €. Dans le neuf, ils seraient d'environ 5 500 €. Utilisez notre [simulateur de frais de notaire](/outils/frais-de-notaire/) pour un calcul précis.
Conseil de Guillaume
« En Côte-d'Or, les frais de notaire dans l'ancien sont parmi les plus élevés de France à cause du taux de DMTO à 5,80 %. C'est un facteur à intégrer dans votre comparaison neuf/ancien. »
Les frais de garantie : 1-2 % du montant emprunté
La banque exige une garantie pour votre prêt. Les options principales sont la caution bancaire (Crédit Logement, SACCEF) et l'hypothèque. Le coût varie selon le type choisi.
- Caution Crédit Logement : ≈ 2 600 € pour 200 000 € empruntés (dont ≈ 1 100 € restitués en fin de prêt, coût net ≈ 1 500 €)
- Hypothèque conventionnelle : ≈ 3 500 € pour 200 000 € (non remboursable + mainlevée en cas de revente ≈ 1 200 €)
- Hypothèque légale spéciale (ex-IPPD, ancien uniquement) : ≈ 2 500 € pour 200 000 €
Consultez notre [guide des garanties de prêt](/guide/garanties-pret-immobilier/) pour un comparatif détaillé.
Les frais de dossier bancaire : 500 – 1 500 €
La banque facture des frais pour l'étude et la mise en place de votre dossier de prêt. Ils varient de 500 à 1 500 € selon la banque et le montant emprunté.
- Montant moyen : 1 000 € (ou 1 % du montant emprunté, plafonné)
- Négociables : c'est un des postes les plus faciles à négocier, surtout si vous passez par un courtier. Chez Solution Prêt, on obtient souvent la suppression totale des frais de dossier
- Payés au déblocage des fonds : ils sont prélevés sur votre prêt le jour de la signature chez le notaire
L'assurance emprunteur : le coût le plus sous-estimé
L'assurance emprunteur est obligatoire pour tout prêt immobilier. Elle couvre le décès, l'invalidité et l'incapacité de travail. Son coût total sur la durée du prêt peut être considérable — parfois plus cher que les intérêts eux-mêmes pour les profils seniors.
| Profil | Taux assurance | Coût mensuel (200 000 €) | Coût total (25 ans) |
|---|---|---|---|
| 30 ans, non-fumeur | 0,10 % | 17 € | 5 000 € |
| 35 ans, non-fumeur | 0,15 % | 25 € | 7 500 € |
| 40 ans | 0,25 % | 42 € | 12 500 € |
| 50 ans | 0,40 % | 67 € | 20 000 € |
| Assurance banque (moyenne) | 0,34 % | 57 € | 17 000 € |
Économisez avec la délégation d'assurance
En choisissant une assurance externe (délégation), vous pouvez économiser 10 000 à 15 000 € par rapport à l'assurance de la banque. La loi Lemoine vous permet de changer à tout moment. Utilisez notre [comparateur d'assurance](/assurance-emprunteur/comparateur/) pour voir les offres.
Les honoraires de courtier : 1,5 % du montant emprunté
Faire appel à un courtier a un coût — mais c'est un investissement largement rentable. Chez Solution Prêt, nos honoraires sont de 1,5 % du montant du prêt (minimum 2 300 €), payés uniquement au succès, à la signature du prêt.
- Payés au succès uniquement — si le prêt n'aboutit pas, vous ne payez rien
- Pour 200 000 € empruntés : honoraires de 3 000 €
- L'économie réalisée : un meilleur taux de 0,20 % sur 200 000 € sur 25 ans = 10 400 € d'économie sur la durée. Les honoraires sont donc largement rentabilisés
- L'assurance optimisée ajoute souvent 5 000 à 10 000 € d'économies supplémentaires
Les frais d'agence immobilière : 3-8 %
Si vous achetez via une agence immobilière, des frais d'agence s'appliquent. Ils sont en général de 3 à 8 % du prix du bien, souvent à la charge de l'acheteur (inclus dans le prix « FAI » affiché).
- Vérifiez si le prix est FAI (frais d'agence inclus) ou net vendeur — c'est une information obligatoire dans l'annonce
- Négociables : les frais d'agence se négocient, surtout sur les biens à prix élevé. N'hésitez pas à demander une réduction
- Alternative : acheter entre particuliers (PAP, LeBonCoin) permet d'économiser ces frais, mais vous n'avez pas l'accompagnement d'un professionnel
Les frais souvent oubliés
Certains frais sont régulièrement oubliés dans le budget prévisionnel. Les voici :
- Déménagement : 1 000 à 3 000 € selon la distance et le volume (plus à Beaune qu'à Dijon pour les déménagements longue distance)
- Travaux de rafraîchissement : peinture, sols, cuisine — comptez 5 000 à 15 000 € minimum pour un appartement à rénover
- Taxe foncière : variable selon la commune. À Dijon, comptez 1 500 à 3 000 €/an pour un T3-T4. À Beaune, les taux sont légèrement inférieurs
- Charges de copropriété : 150 à 300 €/mois pour un appartement dans une copropriété dijonnaise standard (avec ascenseur, gardien)
- Assurance habitation : obligatoire dès le jour de la signature. 200 à 500 €/an selon la surface et les garanties
- Compteurs d'énergie : mise en service EDF/gaz, ouverture de ligne internet — 100 à 200 €
Exemple complet : achat d'un T3 à 250 000 € à Dijon
Voici le budget réel pour l'achat d'un T3 dans l'ancien en centre-ville de Dijon, financé par un prêt de 225 000 € avec 25 000 € d'apport.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix du bien (ancien) | 250 000 € |
| Frais de notaire (7,3 %) | 18 250 € |
| Frais de garantie (caution) | 2 600 € |
| Frais de dossier bancaire | 0 € (négociés par le courtier) |
| Honoraires courtier (1,5 %) | 3 375 € |
| Déménagement | 2 000 € |
| Travaux (peinture, rafraîchissement) | 8 000 € |
| Assurance habitation (1ère année) | 350 € |
| Budget total | 284 575 € |
Le budget total est donc de 284 575 €, soit 34 575 € de plus que le prix affiché du bien. C'est 14 % de frais supplémentaires. D'où l'importance de bien calculer votre budget en amont avec notre [calculateur de capacité d'emprunt](/outils/capacite-emprunt/).
Questions fréquentes
Oui, c'est le « prêt à 110 % ». La banque finance le bien + les frais de notaire. C'est courant pour les primo-accédants sans apport. Les conditions sont un peu plus strictes (bon CDI, revenus stables, bon historique bancaire).
Oui, les honoraires du courtier s'ajoutent au prix du bien et aux frais. Chez Solution Prêt, ils sont de 1,5 % du montant emprunté (minimum 2 300 €), payés uniquement si le prêt aboutit. Ils sont largement compensés par les économies réalisées.
En règle générale, ajoutez 10-15 % au prix du bien pour obtenir le budget total (frais de notaire + garantie + dossier + courtier + déménagement). Notre calculateur de capacité d'emprunt intègre ces frais dans le calcul.
Les frais de dossier bancaire, les frais d'agence immobilière, l'assurance emprunteur et les pénalités de remboursement anticipé sont tous négociables. Les frais de notaire ne le sont pas (taxes fixées par la loi). Un courtier négocie tous ces postes pour vous.
Comment réduire les frais ?
Faites le point avec un courtier
Nos courtiers à Dijon et Beaune calculent votre budget réel, tous frais inclus, et identifient les postes d'économie. Premier rendez-vous gratuit. [Prenez RDV →](/contact/)