Fiscalité de l'investissement locatif : quel régime choisir ?
Quand vous investissez dans l'immobilier locatif, le choix du régime fiscal a un impact direct sur votre rentabilité nette. Selon que vous louez en meublé ou en nu, au micro-foncier ou au réel, la différence peut atteindre plusieurs milliers d'euros par an. Ce guide compare les régimes disponibles en 2026, avec des exemples chiffrés pour un bien à Dijon.
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Location nue : micro-foncier ou régime réel
Le micro-foncier
Le micro-foncier est le régime par défaut pour les revenus fonciers inférieurs à 15 000 €/an. Son fonctionnement est simple : vous déclarez vos loyers bruts (case 4BE du formulaire 2042) et bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30%. Aucune comptabilité, aucune justification de charges.
Exemple : loyer 500 €/mois = 6 000 €/an. Après abattement de 30% : 4 200 € imposables. À un taux marginal d'imposition de 30% + prélèvements sociaux de 17,2%, l'impôt annuel s'élève à 1 982 €. Simple, mais pas toujours optimal.
Le régime réel foncier
Au régime réel (déclaration 2044), vous déduisez les charges réelles de vos revenus fonciers : intérêts d'emprunt, travaux d'amélioration et de réparation, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables. Ce régime est intéressant dès que vos charges réelles dépassent 30% des loyers — ce qui est quasi systématique quand vous avez un prêt en cours.
L'atout majeur du réel foncier est le déficit foncier : si vos charges dépassent vos loyers, le déficit est imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €/an. L'excédent se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exemple — Régime réel foncier
Loyer 500 €/mois = 6 000 €/an. Charges annuelles : intérêts d'emprunt 2 500 €, travaux 3 000 €, taxe foncière 1 000 €, assurance PNO 200 €, copro 300 €, frais de gestion 300 € = 8 300 € de charges. Résultat foncier : 6 000 - 8 300 = -2 300 € de déficit foncier → économie d'impôt immédiate d'environ 1 085 € (TMI 30% + PS). Bien plus avantageux que le micro-foncier.
Location meublée : micro-BIC ou LMNP réel
Si vous louez un bien meublé, vos revenus relèvent des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers. Deux régimes s'offrent à vous : le micro-BIC et le régime réel LMNP.
Le micro-BIC est accessible sous 77 700 € de recettes annuelles. Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50% — plus généreux que le micro-foncier (30%). Pour un loyer de 550 €/mois (6 600 €/an), seuls 3 300 € sont imposables. C'est simple, mais vous passez à côté de l'amortissement.
Le régime réel LMNP est le plus avantageux dans 90% des cas. En plus de la déduction des charges réelles (intérêts, taxe foncière, assurance, copro, comptable), vous pouvez amortir le bien immobilier (hors terrain) sur 25-30 ans et le mobilier sur 5-10 ans. Résultat : un revenu imposable de 0 € pendant 15 à 20 ans dans la plupart des cas.
Comparer en détail
Pour un comparatif complet micro-BIC vs réel LMNP avec des exemples chiffrés, durées d'amortissement et impact de la réforme 2025, consultez notre [guide LMNP complet →](/guide/lmnp/).
Le dispositif Jeanbrun 2026
Le dispositif Jeanbrun, successeur du Pinel (arrêté fin 2024), est destiné aux investisseurs qui s'engagent à louer un logement neuf à des loyers abordables, en dessous des plafonds de zone. Il propose un amortissement fiscal renforcé et une TVA récupérable en résidence neuve.
- Zones éligibles : A, A bis, B1 → Dijon est en zone B1 ✓
- Engagement de location : 9 ans minimum
- Plafonds : loyer plafonné et ressources du locataire plafonnées, selon la zone géographique
- Avantages : amortissement renforcé du bien + récupération de la TVA sur le prix d'achat (résidence neuve)
- Cible : investisseurs souhaitant combiner défiscalisation et investissement socialement responsable
Point d'attention — mars 2026
Les décrets d'application du dispositif Jeanbrun ne sont pas tous publiés à ce jour. Certains détails (montant exact des amortissements, plafonds de loyer par zone) peuvent encore évoluer. Si vous envisagez un investissement Jeanbrun à Dijon, [contactez-nous](/contact/) pour un montage actualisé.
Le déficit foncier : idéal pour l'ancien à rénover
Le déficit foncier est un levier fiscal puissant pour les investisseurs qui achètent un bien ancien nécessitant des travaux à Dijon — et ce n'est pas ce qui manque dans le centre historique et les immeubles anciens de la ville.
- Travaux déductibles : amélioration et réparation (cuisine, salle de bain, isolation, toiture, électricité). Les travaux d'agrandissement ou de construction ne sont PAS déductibles.
- Déficit imputable sur le revenu global : jusqu'à 10 700 €/an. L'excédent se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Obligation : louer le bien nu pendant 3 ans minimum après l'imputation du déficit.
Exemple — Déficit foncier à Dijon
Achat d'un T3 en centre-ville de Dijon : 180 000 €, travaux de rénovation : 40 000 €. Année 1 : loyer 650 €/mois (7 800 €/an), charges et intérêts : 5 500 €/an, travaux déductibles : 40 000 €. Résultat foncier : 7 800 - 5 500 - 40 000 = -37 700 €. Déficit imputable sur le revenu global : 10 700 € → économie d'impôt d'environ 5 040 € (TMI 30% + PS). Le solde (27 000 €) est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Tableau : quel régime pour quel profil
Le meilleur régime fiscal dépend de votre situation personnelle, du type de bien et de votre stratégie. Voici un guide de décision rapide.
| Votre situation | Régime recommandé | Pourquoi |
|---|---|---|
| Petit studio meublé, peu de charges | Micro-BIC (LMNP) | Simple, 50% d'abattement |
| Appartement meublé > 100 000 € | Réel LMNP | Amortissement = quasi 0 impôt |
| Location nue, peu de charges | Micro-foncier | Simple, 30% d'abattement |
| Ancien avec gros travaux | Réel foncier + déficit | Déduction des travaux sur revenus |
| Multi-lots / patrimoine | SCI à l'IS | Amortissement sans impact plus-value |
| Neuf à loyer abordable | Jeanbrun 2026 | Amortissement renforcé + TVA |
Pour approfondir le montage en SCI, consultez notre [page dédiée au prêt SCI →](/courtier-pret-immobilier/sci/). Pour le LMNP, notre [guide complet →](/guide/lmnp/) détaille chaque aspect du régime.
Simulation : combien d'impôts sur vos loyers
Prenons un cas concret : un T2 à Dijon, loué 550 €/mois (6 600 €/an). Acheté 150 000 € avec un prêt de 141 000 € sur 20 ans à 3,25%. Voici l'impôt annuel selon chaque régime, pour un investisseur à TMI 30%.
| Régime | Revenus imposables | Impôt annuel (TMI 30%) | Impôt sur 10 ans |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier (nu) | 4 620 € | 2 180 € | 21 800 € |
| Réel foncier (nu) | 3 200 € | 1 510 € | 15 100 € |
| Micro-BIC (meublé) | 3 300 € | 1 558 € | 15 580 € |
| Réel LMNP (meublé) | 0 € | 0 € | 0 € |
Économie sur 10 ans
Le LMNP réel vous fait économiser 21 800 € d'impôts sur 10 ans par rapport au micro-foncier. C'est considérable — et c'est la raison pour laquelle la majorité des investisseurs avertis choisissent ce régime. [Tout savoir sur le LMNP →](/guide/lmnp/)
Notre accompagnement
Solution Prêt ne fait pas de conseil fiscal — ce n'est pas notre métier. Mais nous optimisons votre montage financier pour maximiser votre avantage fiscal : durée du prêt (les intérêts sont déductibles), assurance déléguée (moins chère = plus de charges déductibles), négociation des IRA (indemnités de remboursement anticipé). On travaille avec des experts-comptables partenaires à Dijon et Beaune pour le volet LMNP et la création de SCI.
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Questions fréquentes
Pour la majorité des investisseurs, le LMNP au régime réel est le plus avantageux grâce au mécanisme d'amortissement qui permet de ne payer quasi aucun impôt sur les loyers pendant 15 à 20 ans. Voir notre simulation détaillée ci-dessus : sur 10 ans, l'économie peut atteindre 21 800 € par rapport au micro-foncier.
Oui. Le passage du micro (foncier ou BIC) au régime réel se fait lors de la déclaration de revenus, en cochant la case correspondante. L'option est irrévocable pendant 2 ans. Le retour du réel au micro n'est possible qu'après cette période d'engagement de 2 ans.
Dijon est classée en zone B1, ce qui la rend éligible au dispositif Jeanbrun 2026. Attention toutefois : certains décrets d'application sont encore en attente de publication en mars 2026. Contactez-nous pour un point actualisé sur les conditions exactes.
En micro-foncier : case 4BE du formulaire 2042. En micro-BIC : case 5ND du formulaire 2042C-PRO. En régime réel foncier : formulaire 2044. En régime réel LMNP : déclaration BIC via un expert-comptable (formulaire 2031 + liasse fiscale). Dans tous les cas, la déclaration se fait en même temps que votre déclaration de revenus habituelle.
Oui, les intérêts du prêt immobilier sont intégralement déductibles des revenus locatifs, que ce soit en régime réel foncier (location nue) ou en régime réel LMNP (location meublée). C'est un argument de plus pour emprunter plutôt que payer cash : les intérêts réduisent votre base imposable et donc votre impôt.