Les 10 étapes de l'achat immobilier de A à Z
Acheter un bien immobilier est un projet de vie qui se prépare. Que ce soit votre premier achat à Dijon ou un investissement locatif à Beaune, les étapes sont les mêmes — et il vaut mieux les connaître pour éviter les mauvaises surprises. Voici les 10 étapes de l'achat immobilier, de la première réflexion à la remise des clés. Avec à chaque étape, les conseils concrets de Guillaume, courtier chez Solution Prêt.
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Étape 1 — Définir votre projet immobilier
Avant de chercher un bien, posez-vous les bonnes questions. C'est la fondation de tout le processus et ça conditionne toutes les décisions qui suivent.
- Résidence principale ou investissement locatif ? Les critères de choix et le financement ne sont pas les mêmes
- Neuf ou ancien ? Chacun a ses avantages : le neuf offre des garanties et des frais de notaire réduits, l'ancien du charme et souvent un meilleur emplacement à Dijon
- Maison ou appartement ? Budget, entretien, espace extérieur — listez vos priorités
- Quelle localisation ? À Dijon, les prix varient du simple au double selon les quartiers. Centre-ville, Toison d'Or, Fontaine-d'Ouche : chaque secteur a son marché
- Quel horizon ? Comptez 3 à 6 mois entre le début des recherches et l'entrée dans les lieux
Conseil de Guillaume
« Prenez le temps de bien définir votre projet AVANT de visiter. Je vois trop de clients qui visitent 30 biens parce qu'ils n'ont pas posé leurs critères au départ. 5-10 visites ciblées valent mieux que 30 visites tous azimuts. »
Étape 2 — Calculer votre budget réel
Le budget, ce n'est pas seulement le prix du bien. C'est le prix + les frais de notaire + les frais de garantie + les éventuels travaux. Si vous achetez un appartement à 200 000 € à Dijon, votre budget réel est plutôt 220 000 à 225 000 €.
- Frais de notaire : 7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf. Utilisez notre [simulateur de frais de notaire](/outils/frais-de-notaire/) pour un calcul précis
- Apport personnel : idéalement 10 % du prix du bien, mais on peut acheter sans apport dans certains cas
- Taux d'endettement : maximum 35 % de vos revenus nets (norme HCSF). Notre [calculateur de capacité d'emprunt](/outils/capacite-emprunt/) vous donne le montant exact que vous pouvez emprunter
- Charges annexes : taxe foncière, charges de copropriété, assurance habitation — à intégrer dans votre budget mensuel
| Poste | Montant estimé (bien à 200 000 €) |
|---|---|
| Prix du bien | 200 000 € |
| Frais de notaire (ancien) | 15 000 € |
| Frais de garantie | 2 500 € |
| Frais de dossier bancaire | 500 – 1 000 € |
| Honoraires courtier (1,5 %) | 3 000 € |
| Budget total | 221 000 – 221 500 € |
Étape 3 — Obtenir une attestation de finançabilité
Avant de commencer les visites, faites-vous délivrer une attestation de capacité d'emprunt par un courtier. C'est un document qui certifie le montant que vous pouvez emprunter, basé sur une pré-analyse de votre dossier.
- Vous savez exactement combien vous pouvez emprunter — fini les approximations
- Vous rassurez les vendeurs — face à un autre acheteur sans attestation, vous avez un avantage décisif
- Vous gagnez du temps — le jour où vous signez le compromis, votre dossier est déjà prêt
- C'est gratuit chez Solution Prêt — [demandez la vôtre en ligne](/attestation-capacite/)
Indispensable à Dijon en 2026
Le marché dijonnais reste dynamique avec des biens qui partent vite dans les bons quartiers. L'attestation de finançabilité est devenue un passage obligé pour se démarquer face aux autres acheteurs. Nos courtiers la délivrent sous 24h.
Étape 4 — Rechercher le bien idéal
Avec votre budget défini et votre attestation en poche, place aux recherches. À Dijon, les canaux principaux sont les portails immobiliers (SeLoger, LeBonCoin, BienIci), les agences locales, et le bouche-à-oreille.
- Créez des alertes sur les portails pour être averti en temps réel des nouvelles annonces dans votre budget
- Inscrivez-vous dans 2-3 agences à Dijon ou Beaune — elles ont souvent des biens en exclusivité avant mise en ligne
- Parlez-en autour de vous — les ventes entre particuliers représentent encore 30 % du marché
- Ne négligez pas les quartiers émergents — à Dijon, des secteurs comme les Grésilles ou le Parc de la Colombière offrent encore de bonnes opportunités
Conseil de Guillaume
« Quand vous visitez, pensez à vérifier le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Un logement classé F ou G nécessitera des travaux d'isolation — c'est un levier de négociation mais aussi un coût supplémentaire à budgéter. »
Étape 5 — Visiter et évaluer le bien
La visite est un moment clé. Prenez votre temps, revenez si nécessaire, et ne vous laissez pas emporter par l'émotion. Un achat immobilier c'est aussi un investissement : il faut garder la tête froide.
- Visitez à différents moments — une visite le samedi matin ne donne pas la même impression qu'un mardi soir (bruit, luminosité, stationnement)
- Vérifiez l'état général : toiture, fenêtres, installation électrique, plomberie, humidité
- Demandez les charges de copropriété et les PV des dernières AG — des travaux votés peuvent impacter votre budget
- Évaluez le quartier : transports, commerces, écoles, nuisances sonores
- Comparez les prix au m² avec les ventes récentes du quartier (base DVF, disponible gratuitement)
Étape 6 — Faire une offre d'achat
Vous avez trouvé le bien ? Il est temps de formuler votre offre d'achat. C'est un document écrit dans lequel vous proposez un prix au vendeur, avec des conditions (notamment la condition suspensive d'obtention de prêt).
- L'offre au prix est la plus simple — vous proposez le prix demandé par le vendeur. En marché tendu à Dijon, c'est parfois la seule option
- L'offre négociée — vous proposez un prix inférieur. Justifiez votre prix : DPE, travaux à prévoir, comparaison avec des biens similaires
- Joignez votre attestation de finançabilité — c'est l'argument qui fait la différence face à un acheteur concurrent
- Prévoyez une validité de 5-7 jours — le vendeur a le temps de réfléchir mais pas de vous faire attendre indéfiniment
Négociation à Dijon en 2026
La marge de négociation moyenne à Dijon est de 4 à 8 % selon les quartiers et l'état du bien. Dans le centre-ville, elle est plus faible (2-4 %). En périphérie ou pour des biens avec travaux, on peut aller jusqu'à 10-12 %.
Étape 7 — Signer le compromis de vente
Le compromis (ou promesse synallagmatique de vente) engage vendeur et acheteur. C'est l'acte le plus important avant la signature finale. Il est généralement signé chez le notaire ou en agence.
- Délai de rétractation : 10 jours — après la signature, vous pouvez changer d'avis sans motif ni pénalité pendant 10 jours calendaires
- Condition suspensive de prêt : prévoyez 60 à 75 jours pour obtenir votre financement. C'est le délai que recommande Solution Prêt pour avoir de la marge
- Dépôt de garantie : 5 à 10 % du prix — séquestré chez le notaire, restitué si le prêt est refusé
- Vérifiez les diagnostics techniques : DPE, amiante, plomb, termites, électricité, gaz — ils doivent être annexés au compromis
Conseil de Guillaume
« Faites-moi relire le compromis AVANT de le signer. Je vérifie les clauses, le délai de financement, et je m'assure que tout est cohérent avec votre plan de financement. C'est gratuit et ça évite les surprises. »
Étape 8 — Monter le dossier de financement
Le compromis est signé, le chrono est lancé. Il faut maintenant obtenir votre prêt immobilier dans le délai prévu (45-75 jours). C'est ici qu'un courtier fait toute la différence.
- Sans courtier : vous allez voir 2-3 banques, une par une. Chaque rendez-vous prend 1 semaine à obtenir. Délai moyen : 6-10 semaines
- Avec Solution Prêt : on sollicite 5-10 banques en parallèle. Accord de principe sous 7 jours pour les bons dossiers. Délai moyen : 4-6 semaines
- Documents à préparer : bulletins de salaire (3 derniers), avis d'imposition (2 derniers), relevés de compte (3 derniers mois), justificatif d'apport, compromis de vente
- L'assurance emprunteur : obligatoire pour le prêt. Grâce à la loi Lemoine, vous n'êtes pas obligé de prendre l'assurance de la banque. Un courtier peut vous faire économiser 10 000 à 15 000 € en déléguant l'assurance
Nos courtiers à Dijon négocient pour vous
Chez [Solution Prêt à Dijon](/courtier-pret-immobilier/dijon/), nos courtiers travaillent avec 30+ banques partenaires. On négocie le taux, l'assurance, les frais de dossier et les pénalités de remboursement anticipé. [Contactez-nous →](/contact/)
Étape 9 — Recevoir et accepter l'offre de prêt
La banque a donné son accord : elle vous envoie une offre de prêt officielle par courrier. Ce document détaille toutes les conditions de votre crédit : montant, taux, durée, mensualités, assurance, garantie.
- Délai de réflexion obligatoire : 10 jours minimum — vous ne pouvez pas accepter l'offre avant le 11ème jour. C'est la loi qui vous protège
- Vérifiez chaque ligne : taux nominal, TAEG, montant de l'assurance, IRA (indemnités de remboursement anticipé), modularité des échéances
- Acceptez le 11ème jour en renvoyant le coupon-réponse signé. Le notaire sera notifié et pourra programmer la signature de l'acte authentique
- L'offre est valable 30 jours — vous avez largement le temps mais ne tardez pas trop
Étape 10 — Signer chez le notaire et recevoir les clés
C'est le jour J ! La signature de l'acte authentique chez le notaire officialise le transfert de propriété. C'est le moment où vous devenez officiellement propriétaire.
- Le notaire lit l'acte intégralement — comptez 1h à 1h30 pour la signature
- Les fonds sont débloqués par la banque le jour de la signature (ou la veille). Le notaire les reçoit et les transmet au vendeur
- Vous recevez les clés — le bien est à vous ! Le titre de propriété définitif vous sera envoyé dans les semaines suivantes
- Pensez aux démarches post-achat : assurance habitation (obligatoire dès le jour de la signature), changement d'adresse, compteurs d'énergie
Conseil de Guillaume
« Le jour de la signature chez le notaire, prévoyez un RIB, une pièce d'identité et une attestation d'assurance habitation. Sans assurance habitation, la banque ne débloquera pas les fonds. Souscrivez-la quelques jours avant la signature. »
Solution Prêt vous accompagne de A à Z
De l'attestation de finançabilité à la signature chez le notaire, nos courtiers à Dijon et Beaune sont à vos côtés à chaque étape. Premier rendez-vous gratuit et sans engagement. [Prenez RDV →](/contact/)
Questions fréquentes
De la première visite à la remise des clés, comptez 3 à 6 mois en moyenne. Le compromis se signe 1-4 semaines après l'offre, puis 2-3 mois pour le financement et la signature chez le notaire.
Idéalement oui, au moins 10 % du prix pour couvrir les frais de notaire. Mais certaines banques acceptent de financer sans apport, notamment pour les primo-accédants avec de bons revenus et un CDI stable.
Un courtier compare les offres de 30+ banques, négocie les meilleures conditions (taux, assurance, frais), et accélère le processus. Chez Solution Prêt, nos honoraires de 1,5 % ne sont dus qu'au succès.
Oui, grâce au prêt relais qui finance jusqu'à 70-80 % de la valeur de votre bien en vente, le temps de le vendre. C'est une solution courante et bien maîtrisée par nos courtiers.