Le compromis de vente expliqué simplement

Qu'est-ce que le compromis de vente ?

Le compromis de vente est un avant-contrat rédigé par le notaire ou l'agent immobilier. Il engage les deux parties : le vendeur s'engage à vendre et l'acheteur s'engage à acheter, sous réserve de certaines conditions (les conditions suspensives).

• Différence avec la promesse unilatérale — dans une promesse de vente, seul le vendeur est engagé. L'acheteur a une option d'achat qu'il peut lever ou non. Dans le compromis, les deux parties sont engagées
• Rédigé par le notaire — c'est le plus courant et le plus sûr. Le notaire vérifie la légalité de l'acte et protège les deux parties
• Ou rédigé par l'agent immobilier — possible pour les compromis simples, mais le notaire devra quand même intervenir pour l'acte authentique final
• Signé en présence des deux parties — en agence, chez le notaire, ou parfois par voie électronique

Le délai de rétractation de 10 jours

Après la signature du compromis, l'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires (loi SRU). Pendant cette période, il peut annuler la vente sans motif et sans pénalité.

• Le délai court à partir du lendemain de la réception du compromis signé (par lettre recommandée ou remise en main propre)
• Aucune justification nécessaire — vous pouvez vous rétracter pour n'importe quelle raison, même si vous avez simplement changé d'avis
• Rétractation par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au vendeur (ou au notaire, ou à l'agent immobilier)
• Remboursement intégral — si vous avez versé un dépôt de garantie, il est restitué sous 21 jours
• Attention : le vendeur, lui, n'a PAS de délai de rétractation. Il est engagé dès la signature

Les conditions suspensives

Les conditions suspensives sont des clauses de protection intégrées au compromis. Si l'une d'elles n'est pas réalisée dans le délai prévu, le compromis est annulé et le dépôt de garantie est restitué.

• Obtention du prêt immobilier — la condition la plus importante. Prévoyez un délai de 60 à 75 jours (pas 45 jours, c'est trop court). Si aucune banque n'accorde le prêt dans ce délai, le compromis est annulé sans pénalité
• Absence de servitude — pas de droit de passage, de vue, ou de canalisation qui dévaloriserait le bien
• Droit de préemption — la commune ou le locataire en place peut avoir un droit d'acheter en priorité. Le notaire vérifie ce point
• Résultat des diagnostics — si les diagnostics révèlent un problème grave non mentionné (amiante, termites), vous pouvez invoquer cette clause

Le dépôt de garantie : 5 à 10 % du prix

Lors de la signature du compromis, l'acheteur verse un dépôt de garantie (aussi appelé « séquestre ») représentant 5 à 10 % du prix de vente.

• Séquestré chez le notaire — jamais directement au vendeur. Le notaire le conserve sur un compte dédié jusqu'à la signature de l'acte authentique
• Déduit du prix le jour de la vente — c'est une avance sur le prix. Si vous avez versé 15 000 € de dépôt sur un bien à 250 000 €, il vous restera 235 000 € à payer le jour de la signature chez le notaire
• Récupérable si les conditions suspensives ne sont pas remplies (prêt refusé, droit de préemption exercé) ou si vous vous rétractez dans les 10 jours
• Non récupérable si vous renoncez à l'achat sans motif légitime après le délai de rétractation et hors conditions suspensives

À Dijon, la pratique courante est un dépôt de 5 % du prix de vente. Certains vendeurs demandent 10 %, notamment pour les biens très demandés en centre-ville.

Les diagnostics obligatoires

Le vendeur doit fournir un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) complet, annexé au compromis de vente. Voici les diagnostics obligatoires :

• DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) — classe A à G. À Dijon, beaucoup d'immeubles anciens du centre-ville sont classés D à F. Depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location
• Amiante — obligatoire pour les biens construits avant juillet 1997
• Plomb (CREP) — obligatoire pour les biens construits avant janvier 1949. Nombreux immeubles concernés à Dijon et Beaune
• Électricité et gaz — obligatoires si les installations ont plus de 15 ans
• Termites — obligatoire dans les zones à risque (Dijon n'est pas en zone à risque, mais certaines communes de Côte-d'Or le sont)
• Risques naturels et technologiques (ERP) — inondations, risques industriels, pollution des sols

Les pièges à éviter

Le compromis de vente peut receler des pièges pour l'acheteur non averti. Voici les erreurs les plus courantes :

• Délai de prêt trop court — 45 jours, c'est insuffisant. Demandez 60 à 75 jours. Si le délai est trop court et que la banque n'a pas encore répondu, vous risquez de perdre le bénéfice de la condition suspensive
• Renoncer à la condition suspensive de prêt — même si vous êtes sûr d'obtenir le prêt, gardez cette protection. Un refus bancaire imprévu peut survenir
• Ne pas vérifier les diagnostics — lisez-les en détail, pas juste la synthèse. Un diagnostic « moyen » peut cacher des travaux importants
• Oublier de vérifier les charges de copropriété — demandez les 3 derniers PV d'assemblée générale. Des travaux votés (ravalement, ascenseur, toiture) peuvent représenter 5 000 à 15 000 € supplémentaires
• Ne pas vérifier le règlement de copropriété — certains règlements interdisent les locations courte durée (Airbnb) ou certaines activités professionnelles

Le rôle de votre courtier pendant le compromis

Dès la signature du compromis, le chrono est lancé pour obtenir votre financement. C'est à ce moment que le courtier entre en action — et idéalement, il devrait avoir été consulté avant la signature.

• Avant le compromis — le courtier vous délivre une [attestation de finançabilité](/attestation-capacite/) et pré-analyse votre dossier. Le jour de la signature, tout est prêt
• Jour de la signature — le courtier vérifie les clauses de financement du compromis (montant, taux max, durée, délai)
• Jours 1 à 7 — envoi du dossier complet aux banques partenaires (5-10 banques en parallèle). Accord de principe sous 7 jours pour les bons dossiers
• Jours 7 à 45 — négociation du taux, de l'assurance, des frais. Sélection de la meilleure offre
• Jours 45 à 60 — réception et vérification de l'offre de prêt. Acceptation au 11ème jour (délai légal)