Neuf ou ancien : quel type de bien choisir à Dijon ?
C'est LA question que se posent tous les acheteurs à Dijon : faut-il acheter dans le neuf ou dans l'ancien ? Il n'y a pas de réponse universelle — tout dépend de votre budget, vos priorités et votre projet. Mais il y a des faits objectifs à connaître pour faire le bon choix. Voici un comparatif complet, chiffres à l'appui, avec les spécificités du marché dijonnais. *Par Guillaume, courtier chez Solution Prêt.*
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Neuf vs ancien : le comparatif en un coup d'œil
| Critère | Neuf | Ancien |
|---|---|---|
| Prix au m² (Dijon) | 3 800 – 5 500 € | 2 200 – 3 800 € |
| Frais de notaire | 2 – 3 % | 7 – 8 % |
| DPE | A ou B garanti | Variable (C à G) |
| Travaux | Aucun | Souvent nécessaires |
| Personnalisation | Plans modifiables | En l'état |
| Garanties | 10 ans (décennale) | Vices cachés uniquement |
| Délai d'entrée | 12 – 24 mois (VEFA) | 2 – 3 mois |
| Emplacement Dijon | Périphérie souvent | Centre-ville possible |
| PTZ | Éligible (zone B1) | Sous conditions (BRS) |
Ce tableau donne les grandes tendances. Mais chaque situation est unique : un appartement ancien rénové en centre-ville de Dijon peut être un meilleur investissement qu'un neuf mal situé en périphérie.
Les avantages de l'ancien à Dijon
L'ancien représente 80 % des transactions à Dijon. Et pour cause : le parc immobilier dijonnais regorge de biens de caractère, bien situés, à des prix accessibles.
- Prix au m² inférieur : en moyenne 30 à 40 % moins cher que le neuf à emplacement comparable. Un T3 en centre-ville de Dijon se trouve autour de 180 000 – 220 000 € dans l'ancien, contre 280 000 – 350 000 € dans le neuf
- Emplacement : les meilleurs quartiers de Dijon (centre historique, République, Darcy, Parc de la Colombière) sont quasi exclusivement en ancien
- Charme et caractère : parquet ancien, moulures, hauteur sous plafond, pierres apparentes — l'ancien dijonnais a du cachet
- Disponibilité immédiate : 2 à 3 mois entre le compromis et l'entrée dans les lieux, contre 12-24 mois en VEFA
- Négociation possible : la marge de négociation est de 4-8 % en moyenne à Dijon dans l'ancien
Les avantages du neuf à Dijon
Le neuf à Dijon connaît un développement important, notamment dans les quartiers en rénovation urbaine et en périphérie. Plusieurs [programmes neufs](/immobilier-neuf/) sont en cours dans l'agglomération.
- Frais de notaire réduits : 2-3 % au lieu de 7-8 %. Sur un bien à 250 000 €, c'est 12 500 € d'économie en frais de notaire
- Performance énergétique : DPE A ou B garanti, normes RT2020/RE2020. Factures d'énergie très basses (50-70 €/mois pour un T3)
- Aucuns travaux à prévoir : tout est neuf, aux normes, et garanti 10 ans par la décennale
- Personnalisation : en VEFA, vous choisissez les finitions, la cuisine, les revêtements. Vous emménagez dans un logement sur-mesure
- PTZ accessible : Dijon est en zone B1. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) peut financer jusqu'à 40 % de votre achat dans le neuf, soit une économie considérable. [Simulez votre PTZ →](/outils/capacite-emprunt/)
- Exonération de taxe foncière : pendant 2 ans dans le neuf, une économie de 1 500 à 3 000 € selon le bien
Les inconvénients de chaque option
Inconvénients de l'ancien
- Travaux potentiels : isolation, mise aux normes électriques, ravalement. Un bien ancien non rénové peut coûter 20 000 à 50 000 € de travaux
- DPE défavorable : beaucoup de biens anciens à Dijon sont classés D, E ou F. Depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location
- Frais de notaire élevés : 7-8 % du prix du bien
- Charges de copropriété : souvent plus élevées que dans le neuf (entretien des parties communes, ascenseur ancien, ravalement)
Inconvénients du neuf
- Prix au m² plus élevé : 30-40 % plus cher que l'ancien à emplacement comparable
- Délai de livraison : 12 à 24 mois en VEFA. Vous payez un loyer en attendant (sauf si vous êtes déjà propriétaire)
- Risque de retard : les retards de livraison sont fréquents dans le neuf (6-12 mois de retard n'est pas rare)
- Emplacement souvent périphérique : les programmes neufs à Dijon sont principalement à Chenôve, Quetigny, Chevigny ou dans les ZAC en développement
- Pas de négociation : le prix du neuf est fixe, pas de marge de négociation (sauf parfois sur les frais de notaire offerts par le promoteur)
L'impact sur votre financement et le PTZ
Le choix neuf/ancien a un impact direct sur votre plan de financement. Voici un exemple concret pour un couple qui achète à Dijon avec un budget de 250 000 €.
| Achat dans le neuf | Achat dans l'ancien | |
|---|---|---|
| Prix du bien | 250 000 € | 250 000 € |
| Frais de notaire | 6 250 € (2,5 %) | 18 750 € (7,5 %) |
| PTZ (40 %) | 100 000 € à 0 % | Non éligible* |
| Prêt bancaire | 156 250 € | 268 750 € |
| Mensualité (25 ans, 3,3 %) | ≈ 870 €/mois | ≈ 1 310 €/mois |
| Coût total du crédit | ≈ 105 000 € | ≈ 175 000 € |
*Le PTZ dans l'ancien est possible uniquement en BRS (Bail Réel Solidaire) ou pour des logements nécessitant des travaux importants (25 % du coût total). À Dijon, le BRS commence à se développer.
L'économie réelle du PTZ dans le neuf
Avec un PTZ de 100 000 € sur 25 ans, vous économisez environ 45 000 à 50 000 € d'intérêts sur la durée totale du prêt. C'est un avantage considérable qui compense en partie le prix plus élevé du neuf.
Notre conseil selon votre profil
- Primo-accédant avec budget serré → Ancien rénové en périphérie de Dijon (Chenôve, Fontaine, Talant) ou neuf avec PTZ si éligible
- Couple avec revenus confortables → Ancien de caractère en centre-ville de Dijon ou Beaune. Le charme et l'emplacement font la différence
- Investissement locatif → Ancien avec travaux (déficit foncier déductible) ou neuf en Pinel si encore éligible à Dijon
- Famille avec enfants → Neuf en VEFA dans une ZAC familiale (espaces verts, parkings, école à proximité) ou maison ancienne avec jardin en périphérie
- Senior → Neuf de plain-pied ou avec ascenseur, accessibilité garantie par les normes RE2020
Conseil de Guillaume
« Mon premier conseil : ne vous fermez aucune porte. Visitez du neuf ET de l'ancien. Beaucoup de clients arrivent avec un a priori et changent d'avis après les visites. Ce qui compte, c'est le rapport qualité/prix/emplacement, pas le type de bien. »
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Questions fréquentes
Oui, significativement : 2-3 % dans le neuf contre 7-8 % dans l'ancien. Sur un bien à 250 000 €, c'est 12 500 € d'économie. Certains promoteurs offrent même les frais de notaire en promotion.
Le prix du m² est généralement fixe, mais les promoteurs peuvent offrir la cuisine équipée, les frais de notaire, ou des remises sur les derniers lots d'un programme. La négociation est plus limitée que dans l'ancien.
Pas forcément. Un ancien bien rénové (isolation, fenêtres, chauffage) peut atteindre un DPE C ou B. Et les aides à la rénovation (MaPrimeRénov', éco-PTZ) financent une grande partie des travaux. L'essentiel est de bien évaluer le coût des travaux avant d'acheter.
Depuis 2024, le PTZ dans l'ancien est limité aux logements en BRS (Bail Réel Solidaire) ou nécessitant des travaux représentant au moins 25 % du coût total. À Dijon (zone B1), le PTZ est surtout accessible dans le neuf.