Combien pouvez-vous emprunter en 2026 ?
Avant de visiter un bien ou de signer un compromis, la première question à se poser est : combien puis-je emprunter ? La réponse dépend de vos revenus, de vos charges, du taux d'intérêt et de la durée du prêt. En mars 2026, avec des taux autour de 3,10 à 3,40% selon la durée, voici comment calculer votre capacité d'emprunt réelle — et les leviers pour l'augmenter.
Le calcul de la capacité d'emprunt
La formule est simple : (revenus nets mensuels × 35%) − charges de crédits en cours = mensualité maximale. À partir de cette mensualité, on calcule le capital que vous pouvez emprunter selon le taux et la durée du prêt.
Exemple : vous gagnez 3 000 € net/mois sans crédit en cours. Votre mensualité maximale est de 3 000 × 0,35 = 1 050 €. À 3,25% sur 20 ans, cela représente environ 220 000 € de capacité d'emprunt. Sur 25 ans, cette capacité monte à environ 250 000 € grâce à l'allongement de la durée.
Les banques appliquent cette formule systématiquement. Elles y ajoutent d'autres critères (reste à vivre, stabilité professionnelle, gestion des comptes) qui peuvent moduler le résultat à la hausse ou à la baisse.
La règle des 35% d'endettement
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques un taux d'endettement maximum de 35%, assurance emprunteur incluse. Cette règle est contraignante.
35% maximum de vos revenus nets consacrés au remboursement de tous vos crédits
Assurance emprunteur incluse dans le calcul (nouveauté par rapport à l'ancienne règle des 33%)
Durée maximale de 25 ans (27 ans si achat en VEFA ou avec travaux importants)
Exceptions possibles : les banques peuvent déroger dans 20% de leurs dossiers, principalement pour les primo-accédants avec de bons revenus
L'assurance emprunteur pèse dans le calcul
Beaucoup de simulateurs en ligne ne comptent pas l'assurance dans les 35%. Or elle représente 0,10 à 0,40% du capital emprunté selon votre âge. Sur un prêt de 250 000 €, c'est 20 à 80 € de mensualité en plus. Nos courtiers optimisent votre assurance pour maximiser votre capacité réelle.
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Le reste à vivre : le critère silencieux
Le reste à vivre, c'est ce qui reste sur votre compte une fois la mensualité du prêt payée. Les banques veulent s'assurer que vous pouvez vivre correctement. Le minimum attendu est d'environ 800 à 1 000 € par personne dans le foyer.
Ce critère joue en votre faveur si vous avez des revenus élevés : avec 6 000 € de revenus et une mensualité de 2 100 € (35%), il vous reste 3 900 €. La banque sera plus souple qu'avec 2 000 € de revenus et 700 € de mensualité (reste à vivre de 1 300 €). C'est pourquoi les banques acceptent parfois de dépasser les 35% pour les hauts revenus.
À Dijon, le coût de la vie étant inférieur à Paris ou Lyon, les banques régionales sont souvent plus souples sur ce critère. Nos courtiers connaissent les politiques de chaque établissement et ciblent ceux qui offrent le plus de flexibilité.
Combien pouvez-vous emprunter selon vos revenus ?
Voici un tableau concret avec les taux de mars 2026 (3,25% sur 20 ans, hors assurance, sans crédits en cours) :
| Revenus nets/mois | Mensualité max (35%) | Capacité d'emprunt |
|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | ~147 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | ~220 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | ~294 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | ~367 000 € |
| 6 000 € | 2 100 € | ~440 000 € |
Ces montants sont indicatifs et ne tiennent pas compte de l'assurance emprunteur ni des prêts complémentaires (PTZ, Action Logement) qui peuvent significativement augmenter votre budget.
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Apport personnel
Il réduit le montant à emprunter et rassure la banque. Chaque euro d'apport est un euro de capacité en plus.
Durée plus longue
Passer de 20 à 25 ans augmente votre capacité de ~15%. La mensualité baisse, le capital emprunté monte.
PTZ (prêt à taux zéro)
Jusqu'à 100 000 € à 0% pour les primo-accédants. Il ne compte quasiment pas dans votre endettement grâce au différé.
Suppression des crédits conso
Un crédit auto de 300 €/mois réduit votre capacité d'environ 63 000 € sur 20 ans. Soldez-le avant d'emprunter.
Co-emprunteur
Emprunter à deux cumule les revenus et double votre capacité.
Ce qui réduit votre capacité d'emprunt
Crédits en cours (auto, consommation, revolving) : chaque mensualité existante se soustrait de votre capacité
Pension alimentaire versée : considérée comme une charge fixe par les banques
Revenus variables : primes, heures supplémentaires, commissions ne sont retenues qu'à 50-70%
Charges de copropriété élevées : certaines banques les intègrent dans le calcul
Découverts bancaires récurrents : ils inquiètent la banque et peuvent entraîner un refus
Notre conseil : 3 mois avant votre projet, nettoyez vos comptes. Pas de découvert, pas de dépenses de jeux, une épargne régulière même modeste. Les banques épluchent vos 3 derniers relevés.
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Questions fréquentes
Le HCSF autorise les banques à dépasser le seuil de 35% dans 20% de leurs dossiers, principalement pour les primo-accédants avec des revenus élevés et un bon reste à vivre.
Oui, à hauteur de 70% en général. Si vous percevez 1 000 € de loyers, la banque retiendra 700 € dans vos revenus.
Soldez vos crédits conso, allongez la durée du prêt, augmentez votre apport ou ajoutez un co-emprunteur. Un courtier identifie la meilleure stratégie selon votre situation.
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